原状回復とその負担の範囲

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平成23年8月、国土交通省より原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの再改訂版が公表されました。

　民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
　こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして纏められています。

　このガイドラインは平成10年3月に策定され、平成16年2月の改訂を経ての再改訂となりました。今回の改訂では裁判例が大幅に追加されており、依然として、原状回復や敷金の返還をめぐるトラブルが多いことが伺われます。

原状回復とは

　ガイドラインにおける原状回復の定義は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされており、
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しています。

　通常の使用方法で物件に住み、設備を破損したり、内装にキズや汚れを付けたりしていなければ、物件の設備以外のエアコンや照明器具、家具等の賃借人が持ち込んだものを撤去すれば、原状回復は終了です。
日焼けした壁紙や畳を張り替えて新品にするといったことは、ココでいう原状回復には該当しません。

善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）とは

　民法第400条「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。」に由来します。
　善良な管理者の注意（善管注意）とは、債務者の職業、その属する社会的・経済的な地位などにおいて一般に要求されるだけの注意をいいます。
　賃貸借期間中、不注意や管理を怠っていたり、使用方法が悪いなどの理由によって賃借物件を汚したり壊したりすれば、善管注意義務違反となり、その分の修繕費用は借主負担となります。

通常の使用とは

　問題となるのが通常の使用の範囲です。そこで、ガイドラインでは具体的な事例を以下のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしています。

Ａ　　　：　賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ　　　：　賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると
　　　　　　　考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ(＋Ｂ)：　基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、
　　　　　　　損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ(＋Ｇ)：　基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に費用負担の義務があるとしています。

　各項目についてガイドラインでは部屋の各部分ごとに、個別に事例を挙げ費用負担について示しています。
　また、前記ＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。

費用負担についてまとめると、
・通常損耗、経年変化による修繕費用は貸主負担。
（例：壁に貼ったポスター等の跡、家具の設置によるカーペットの凹み、日照による畳やクロスの変色）

・借主の不注意などでついたキズ、通常の使用方法に反する使用あるいは故障や不具合を放置したことにより発生した汚れなどは借主負担。
（例：タバコ等による焦げ跡、引越作業で生じたキズ、結露や水滴を放置したため発生・拡大したカビやシミ）
が原則ということになります。

以上はあくまでガイドラインに基づいた原状回復の原則について述べたものです。

　実際の賃貸借契約には、原状回復についての特約事項が付加されている場合が多く、原則的には賃貸人の負担になるような自然損耗分の修繕費等も、特約により賃借人が負担することが記載されていたりします。
原則は賃貸人負担だからといって、そのような特約がただちに無効になるわけではありません。また、特約に書いてあるからと言って、その全てを負担しなければいけないというわけでもありません。

　特約事項によってトラブルになった場合、特約が有効か無効かの判断は、賃借人がその特約を理解し、了承しているか、負担の範囲が明確に示されているか、金額が不当に高額ではないか、など契約ごとの事情を考慮して判断されることになります。

　原状回復の問題は、退去時の問題と捉えられがちですが、これを契約及び入居の段階から十分に意識し、入・退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

ガイドラインには、原状回復に関するＱ＆Ａ、裁判例も掲載されていますので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

→「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」