敷引き特約の有効性についての最高裁判決

敷引き特約とは、賃貸住宅等の契約で賃貸人が入居時に支払われた敷金等の中から、契約終了時に一定額を差し引くという特約をいいます。

東京の賃貸住宅ではあまり馴染みがないですが、関西ではある程度慣行となっているようです。

その敷引き特約の有効性をめぐる訴訟で、平成23年3月に最高裁の判決が下されています。
（平成23年03月24日　最高裁判所第一小法廷　判決）

訴訟の内容は、
京都市で住宅を借りた賃借人が、退去時に保証金から敷引金が差し引かれて返還されたことに対して、通常損耗の補修費用は賃料に含まれるものであり、この費用を賃借人に負担させる敷引き特約は賃料に加えて二重の負担となり、消費者利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条に照らして無効であるとして、返還されていない保証金の支払を訴えていたものです。

その契約内容は、
月額賃料９万６０００円、保証金４０万円、共益費１万円。
契約期間は２年で、更新時に更新料として家賃の１ヶ月分。
賃借人は１年８ヶ月入居し、賃貸人は退去後に保証金から敷引き金２１万円を控除した１９万円を返還。
契約書には入居期間の長さに応じて、１８万円から３４万円までの敷引き額が明示されていました。

下級審では、１審、２審とも原告側が敗訴、敷引き特約の有効性を認めていました。
そして迎えた、最高裁の判決は、
上告を棄却、敷引き特約の有効性を認め、賃借人の敗訴が確定しました。

ここで改めまして、消費者契約法１０条とは、
「民法等の法律の公の秩序に関しない規定（任意規定）の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」 というものです。

判決文では、
通常損耗の費用負担について、
賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるから、賃借人は、特約のない限り、通常損耗等についての原状回復義務を負わず、その補修費用を負担する義務も負わない。
としており、
賃料で回収するのが通常である通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約は、
消費者契約法１０条の
「消費者である賃借人の義務を加重するもの」であるとしています。

その一方、
消費者契約法１０条の後半部分
「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」かどうかの判断については、
賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の額について契約書に明示されている場合には、賃借人は賃料に加え、敷引き額についても明確に認識した上で、契約するのであって、賃借人の負担について明確に合意されている。

そして、
通常損耗等の補修費用は、賃料に含ませてその回収が図られているのが通常だとしても、これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には、その反面において、上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって、敷引き特約によって賃借人が通常損耗の補修費用を二重負担するということはできない。
とされました。

つまり、今回の件は、
敷引金の額及び敷引金を通常損耗の補修費用に充てることが契約書に明記されているので、賃借人は敷引き金を支払うこと、敷引金が通常損耗の補修費用に充当されることは認識して契約しているはずである。
ということは、
通常損耗の補修費用が賃料に含まれていることが通常であるけれど、敷引金を通常損耗等の補修に充てることで合意が成立しているのだから、当該契約の賃料には補修費用は含まれていないと解釈すべきと判断されたことになります。

さらに、補修内容にかかわらず敷引き額を一定額としていることについては、
通常損耗の補修費用がいくらかをめぐる紛争を防止する観点からあながち不合理な契約とは言えず、敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるとはいうことはできない。
その上で、
今回の敷引き契約は、入居期間に応じて月額賃料の約２～３．５ヶ月分に留まっており、更新時に必要になる更新料１ヶ月分を除けば、礼金等の支払もないことから、敷引き額が高額に過ぎるとは言えないとして原告人の訴えを退けました。

今回の判決では、敷引き特約の有効性が認められましたが、敷引き特約全般について、消費者契約法に違反せず有効とするものではもちろんありません。

判決文には、
「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」
とあり、敷引き額が高額すぎると判断される場合は、無効になることもあるとクギがさされています。

なお、東京都では賃貸住宅紛争防止条例が施行されていて、退去時の原状回復や入居中の修繕の費用などについて、宅建業者は説明及び書面の交付を義務付けられています。

そして、その基本的な考え方を示した賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでは、経年変化、通常損耗の補修は貸主負担、借主の故意・過失などで生じた損耗は借主負担が原則としています。
また、貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができるとしていますが、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがある。となっています。

結局のところ、敷引き特約に限らず、通常損耗の補修を借主負担とする特約について、一概に有効か無効かを判断することはできず、契約条件によるということになります。

いずれにしても、敷金の精算や原状回復費用については、契約時にしっかり確認しておくことが重要です。