不動産投資の利回りをご存知ですか？
相談カテゴリ: 不動産投資
投資は利益を得る目的で資金を投下するものです。当然、利益がいくらになるのかは気になるところでしょう。
そこで、不動産における投資の利回りについて考えてみたいと思います。
不動産投資の利回りとは、おおまかには不動産購入にかかった費用（または建築にかかった費用）に対する当該不動産の年間収入の割合をいいます。
たとえば、賃貸マンションを購入した場合を例にとって、利回りについて見てみましょう。
◆１．賃貸マンション（一棟）の取得価格 ＝ 10,000万円
◆２．収入
年間家賃収入（満室時）＝ 800万円
年間駐車場収入＝ 200万円
—————————————-
年間総収入＝ 1,000万円
◆３．費用
維持管理費年額＝30万円
火災保険料年額＝10万円
税金（固定資産税、都市計画税等）＝50万円
ローン返済年額＝360万円
—————————————-
年間総費用＝450万円
◆４．粗利回り（グロス利回り、表面利回り、取引利回り）
年間総収入1,000万円÷取得価格10,000万円＝10％
◆５．実質的な利回り（ネット利回り）
（年間総収入1,000万円－年間総費用450万円）÷取得価格10,000万円＝5.5％
ここで注意すべきことは「◆４．粗利回り」と「◆５．実質的な利回り」です。
「◆４．粗利回り」とは、取得する不動産の収益力を把握するための大雑把な利回りです。
グロス利回り、表面利回り、取引利回りなど呼び方は様々です。
年間家賃収入は、投資用不動産のチラシなどを見ていると、賃貸マンションの全戸をすべて貸し出した場合の「満室時」で計算されていることが非常に多いです。
実際は一部に空室が発生していたりすると、その空き部屋の家賃は当然に入りませんので、計算から控除する必要があります。
仮に現況で満室状態でも、賃料を滞納する住人が発生したりすると、当該利回りは低下します。
投資する際の目安として、この「◆４．粗利回り」がおおむね１０％程度となれば標準といえるでしょう。
次に「◆５．実質的な利回り」ですが、これはその不動産の年間収入から年間費用を控除した実質的な収入（純収入）を、その不動産の取得価格で割ったものです。ネット利回りなどと呼ばれます。
その不動産を保有することによる実質的な利益額に対応した利回りで、投資する際にはこの利回りに注目しなければなりません。
投資する際の目安として、この「◆５．実質的な利回り」がおおむね６％程度となれば標準といえるでしょう。
＜主な特例とその要件＞
| 1.新築住宅に係るもの |
|
|---|---|
| 2.特定優良賃貸住宅に係るもの |
※平成13年4月１日以後に新築されているケースと、平成16年4月1日以後に新築されているケースとで要件が若干異なります。 |
※2「耐火・耐震構造」
1.耐火構造（建築基準法第２条第七号）
壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、耐火性能（通常の火災が終了するまでの間当該火災による建築物の倒壊及び延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能をいう。）に関して政令で定める技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、れんが造その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものをいう。
2.耐震構造 地震に耐えられるように柱・梁・壁等に改良を加え、設計された建築物の構造をいいます。
昭和56年以降は「新耐震基準」に対応した設計が義務付けられています。
昭和50年代以前に新築された建築物には注意が必要です。
近年では耐震構造のほかに制震構造、免震構造なども注目されています。
更新日：2015年1月12日
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